延焼防止ライン（延焼ライン）とは？3m・5mの数え方と緩和を一次資料で解説

「延焼防止ライン」という言葉は、建築基準法にも消防法にも出てきません。実務でこの言葉が使われるとき、指しているものは3つあります。①延焼ライン＝「延焼のおそれのある部分」（建築基準法2条6号）、②延焼防止建築物・準延焼防止建築物（建築基準法61条1項・同法施行令136条の2）、③延焼遮断帯（東京都の防災都市づくり推進計画）。この3つは根拠条文もスケールもまったく別物です。混同したまま設計や届出を進めると、確認申請や消防同意の段階で手戻りになります。

この記事では、e-Gov法令データ・国土交通省の技術的助言・東京都都市整備局の一次資料にあたって3つを切り分けたうえで、3m・5mの正確な数え方、2つの緩和規定、2025年4月改正でリフォームにも延焼ラインが効くようになった話、そして意外に知られていない「消防法側の3m・5m」までを整理します。

結論：「延焼防止ライン」が指しているものは3つある

まず全体像です。検索や現場の会話で「延焼防止ライン」と言われたとき、話し手が指しているのは次のいずれかです。

圧倒的に多いのは①です。「延焼防止ライン」と検索した方のほとんどは、建築基準法2条6号の「延焼のおそれのある部分」＝通称・延焼ラインを探しています。以下、①を中心に、②③も取りこぼさずに解説します。

① 延焼ライン（延焼のおそれのある部分）とは｜建築基準法2条6号

延焼ラインとは、隣の建物や道路の向こう側で火災が起きたときに、輻射熱や火の粉で燃え移るおそれがある建築物の部分をいいます。法律上の正式名称は「延焼のおそれのある部分」で、建築基準法2条6号に定義されています。この範囲に入った外壁・軒裏・開口部には、防火上の仕様が義務づけられます。

条文を正確に押さえる

起点は3つ ― どこから測るのか

延焼ラインは「建物から3m・5m」ではありません。次の3つの線（条文では「隣地境界線等」）から測ります。

• 隣地境界線　隣の敷地との境界線。隣に建物が建っているかどうかは関係ありません。
• 道路中心線　道路境界線ではなく中心線です。道路が広いほど、延焼ラインは敷地の内側に入ってきません。
• 同一敷地内の2以上の建築物相互の外壁間の中心線　同じ敷地に複数棟あるときの、棟と棟の間の中心線です。

1階は3m、2階以上は5m ― 階ごとに位置が変わる

距離は階によって変わります。1階部分は隣地境界線等から水平距離3m以下、2階以上の部分は5m以下です。3階でも10階でも5mで、階が上がるほど広がるわけではありません。

したがって、同じ外壁面でも1階は延焼ラインの外、2階は延焼ラインの中という状態が普通に起こります。立面図では、1階と2階で延焼ラインの位置が階段状にずれた表現になります。図面では「延焼のおそれのある部分の外壁の位置及び構造」を明示することが建築基準法施行規則で求められているため、各階平面図・立面図の両方で整合させる必要があります。

500㎡の落とし穴 ― 同一敷地内に2棟以上あるとき

同じ敷地に建物が2棟以上あると、棟と棟の間にも延焼ラインが発生します。ただし条文にはカッコ書きがあります。

つまり、敷地内の建築物の延べ面積の合計が500㎡以内なら、全部まとめて「1棟」とみなされ、棟間の延焼ラインは発生しません。住宅＋物置＋カーポートといった一般的な戸建て敷地では合計500㎡を超えることはまずないため、棟間の延焼ラインを気にする必要はありません。

逆に、合計501㎡になった瞬間に棟間の中心線が生まれます。「倉庫を1棟増築したら、既存棟の窓が延焼ラインにかかって防火設備が必要になった」という事例は珍しくありません。増築計画では、増築部分だけでなく敷地全体の延べ面積の合計を必ず確認してください。なお、隣地境界線・道路中心線からの延焼ラインは、面積に関係なく常に発生します。500㎡の話は棟間だけのルールです。

延焼ラインが「消える」2つの緩和｜法2条6号ただし書き

延焼ラインには2つの除外規定があります。イは昔からある緩和、ロは2019年（令和元年）6月25日施行の改正で追加された新しい緩和です。

緩和イ：公園・広場・川・水面・耐火構造の壁に面する部分

「防火上有効な公園、広場、川その他の空地又は水面、耐火構造の壁その他これらに類するものに面する部分」は延焼ラインから除かれます。実務でよく使われるのは次のケースです。

• 公園・広場・河川・水路に面する側　将来にわたって建物が建たない空地であることが前提です。幅員や「防火上有効」かどうかは特定行政庁の判断になります。
• 耐火構造の壁（防火塀・袖壁）を設ける　開口部の前に耐火構造の壁を立てて、隣地からの火炎を遮る方法です。

袖壁・塀で開口部を遮る ― 令109条2項の「防火設備とみなす」

緩和イと似ていますが別の条文として、建築基準法施行令109条2項があります。これは「延焼ラインを消す」のではなく「その開口部を防火設備とみなす」という規定です。

ポイントは「あらゆる部分」です。境界線上のどの点から見ても、その開口部が袖壁等で遮られていなければなりません。斜めから見通せる角度が1か所でも残っていれば、この規定は使えません。防火サッシを避けるために袖壁を立てる場合は、この「あらゆる部分」の検証が必要です。

緩和ロ：外壁面の角度による緩和（令和2年国土交通省告示第197号）

2019年（令和元年）6月25日施行の改正で、法2条6号にただし書き「ロ」が追加されました。外壁面が隣地境界線等に対して斜めを向いている場合、火炎からの距離が実質的に遠くなるため、延焼ラインを短くできるという考え方です。具体的な計算方法は告示に委ねられ、次の告示で定められました。

告示は、隣地境界線等ごとに、対象建築物の外壁面と隣地境界線等との角度に応じて「隣地境界線等からの距離 d」を計算し、d以下の部分だけを延焼ラインとして扱う仕組みです。さらに、隣地境界線等が同一敷地内の建築物相互の外壁間の中心線で、相手の建物が準耐火構造などの一定の性能を持つ場合には、「他の建築物の地盤面からの高さ h」による除外も加わります。

技術的助言では、実務上とても重要な運用が2点示されています。

また、「一つの隣地境界線等」の捉え方についても助言があります。隣地境界線は「敷地に隣接する他の敷地の一との境界線」、道路中心線は「一の道路の中心線」、棟間の中心線は「外壁面の一と他の建築物の外壁面の一との間の中心線」と整理され、境界線が複数の線分で構成される場合は、各線分を一つの隣地境界線等として捉えることとされています。曲線の場合は複数の線分に近似します。旗竿地や不整形地では、この分解の仕方で結果が変わるため、事前相談が有効です。

延焼ラインにかかると、何が求められるのか

延焼ラインは、それ自体が何かを禁止する規定ではありません。他の条文が「延焼のおそれのある部分」という言葉を使って、防火仕様を義務づけるという構造になっています。主なものを整理します。

「延焼のおそれのある部分」と「延焼するおそれがある外壁の開口部」は別物

ここは混同が非常に多いところです。建築基準法施行令110条の2の見出しは「延焼するおそれがある外壁の開口部」で、法27条の特殊建築物について次の2つを挙げています。

第1号が延焼ライン（＝敷地の外からの延焼）、第2号は「自分の建物の別の窓から回り込んでくる火炎」（＝自己延焼）です。第2号はL字型・コの字型の平面で、内側の入隅にある窓どうしが向かい合うようなケースで問題になります。延焼ラインの外にあっても、第2号で防火設備が必要になることがあるため、法27条がかかる特殊建築物では両方の検討が必要です。

屋根は延焼ラインとは無関係

防火地域・準防火地域内の屋根の規定（法62条）には「延焼のおそれのある部分」という限定がありません。防火・準防火地域内なら建築物の屋根は全面が対象です。一方、法22条区域では、茶室・あずまや・延べ面積10㎡以内の物置等について「屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分」を除外するただし書きがあります（法22条1項ただし書き）。屋根と外壁で扱いが違う点に注意してください。

② 延焼防止建築物・準延焼防止建築物とは｜令136条の2

「延焼防止ライン」という言葉から、こちらを連想する方もいます。これは「線」ではなく、建物1棟の防火性能を評価する仕組みです。2019年（令和元年）6月25日施行の改正建築基準法61条で導入されました。

「時間で比べる」性能規定ルート

従来は「防火地域で3階建て以上なら耐火建築物」というように、仕様が固定されていました。改正後は、耐火建築物と同等以上の延焼防止時間を確保できるなら、別の組み合わせでもよいことになりました。この性能規定ルートで建てた建築物を、実務では延焼防止建築物（令136条の2第1号ロ）・準延焼防止建築物（同第2号ロ）と通称します。いずれも法令上の正式な用語ではありません。

ここでいう「外壁開口部設備」は、条文で「外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に設ける防火設備」と定義されています。②の性能規定ルートを使う場合でも、①の延焼ラインを作図しなければ話が始まりません。①と②は対立する概念ではなく、②の中に①が組み込まれています。

【2025年4月から】条文が「主要構造部」から「特定主要構造部」に変わった

2025年（令和7年）4月1日施行の改正により、令136条の2第1号の条文は「主要構造部」ではなく「特定主要構造部」になりました。特定主要構造部は、建築基準法2条9号の2イで次のように定義されています。

実務上の意味は、屋根や階段など防火上・避難上支障のない部分を、耐火性能の検証対象から外せるようになったということです。木造建築物の設計自由度を高めるための改正で、耐火建築物・延焼防止建築物の判断に直結します。2025年3月以前に書かれた解説記事は「主要構造部」のままになっているものが多いので、条文を引用するときは施行日に注意してください。なお、令136条の2第2号（準耐火建築物・準延焼防止建築物のレンジ）は引き続き「主要構造部」のままです。

規模区分の早見表（令136条の2）

第3号・第4号のレンジ（準防火地域の小規模建築物）では、外壁開口部設備は「加熱開始後20分間、加熱面以外の面（屋内に面するものに限る）に火炎を出さない」ものとされています。一般的な木造2階建て住宅が該当するレンジで、いわゆる「防火サッシ」「防火戸」が必要になるのはここです。

③ 延焼遮断帯 ― 都市スケールの「延焼防止ライン」

もう一つ、「延焼防止ライン」と呼ばれることがあるのが延焼遮断帯です。これは建築基準法ではなく、東京都震災対策条例に基づく「防災都市づくり推進計画」に位置づけられた、都市計画レベルの考え方です。

延焼遮断帯は、都市計画道路を中心として、河川・鉄道等により、防災生活圏がおおむね一定の大きさになるようメッシュ状に配置されます。防災上の重要度から「骨格防災軸」「主要延焼遮断帯」「一般延焼遮断帯」の3区分に分けられています。

幅員だけでは足りない ― 沿道の不燃化率が鍵

東京都は、東京消防庁の「地震時における路線別焼け止まり効果測定（第3回）」の結果をもとに、道路幅員ごとに延焼を遮断できる沿道建築物の不燃化率を次のように設定しています。

つまり、広い道路さえあれば延焼が止まるわけではないというのが東京都の考え方です。道路が狭いほど、沿道の建物を燃えにくくする必要があります。これが、次の「新たな防火規制」につながります。

新たな防火規制区域（東京都建築安全条例7条の3）

東京都は、木造住宅密集地域の再生産を防ぐため、東京都建築安全条例7条の3に基づいて知事が区域を指定し、区域内の建築物の耐火性能を強化しています。いわゆる「新たな防火規制区域」（新防火区域）です。

この規制は準防火地域の中の一部区域に上乗せでかかるため、「準防火地域だから木造2階建てなら大丈夫」と思っていたら、実は新たな防火規制区域で準耐火建築物以上が必要だった、というケースが起こります。用途地域・防火地域だけでなく、区市町村の窓口で新たな防火規制区域の指定の有無を必ず確認してください。板橋区・北区・練馬区・豊島区など、都内の多くの区で指定されています。

消防法にもある「3m・5m」― 建築基準法とは目的が違う

ここは競合記事がほとんど触れていない論点です。消防法施行令にも、建築基準法の延焼ラインとまったく同じ「1階3m以下・2階5m以下」の数字が出てきます。ただし、効果は「防火仕様の義務づけ」ではなく「複数棟を1棟とみなして面積を合算する」というものです。

屋外消火栓設備 ― 消防法施行令19条2項

屋外消火栓設備は、床面積（地階を除く階数が1なら1階の床面積、2以上なら1階＋2階の床面積の合計）が耐火建築物で9,000㎡以上、準耐火建築物で6,000㎡以上、その他の建築物で3,000㎡以上の場合に設置義務が生じます。同一敷地内に複数棟があって近接している場合、この面積が合算されて基準を超えることがあるのです。

消防用水 ― 消防法施行令27条2項

消防用水にも同様の規定があります。敷地面積20,000㎡以上で、床面積が耐火建築物15,000㎡以上・準耐火建築物10,000㎡以上・その他5,000㎡以上の建築物が対象ですが、同一敷地内に複数棟あって相互の1階の外壁間の中心線から1階3m以下・2階5m以下の部分を持ち、かつ各棟の床面積を上記面積で除した商の和が1以上になる場合は、これらを一の建築物とみなします。大規模工場や物流施設の計画では見落とせない規定です。

消防同意 ― 延焼ラインは消防署も見ている

建築確認は、消防長・消防署長の同意がなければ下りません（消防法7条1項）。そして消防長等が審査するのは、計画が「法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定で建築物の防火に関するもの」に違反していないかどうかです（同条2項）。延焼ラインとそれに伴う防火設備は、まさにこの「防火に関する規定」に当たります。

消防法施行令8条の「区画」とは別物

もう一つ混同しやすいのが、消防法施行令8条の区画です。これは「開口部のない耐火構造の床又は壁」等で区画されている場合に、区画された部分をそれぞれ別の防火対象物とみなす規定で、消防用設備等の設置単位を分ける効果があります。延焼ラインとは目的も効果も無関係です。用途判定・設備判定の話をしているときに延焼ラインを持ち出すと議論が噛み合わなくなるので、切り分けて考えてください。

【2025年4月改正】延焼ラインは「リフォーム」にも効くようになった

2025年（令和7年）4月1日施行の改正建築基準法で、いわゆる4号特例が縮小されました。ここが、いま延焼ラインを解説するうえで最も重要な変化です。

木造2階建てが「新2号建築物」になった

建築基準法6条1項は、確認申請が必要な建築物を3つの号で定めています。

改正前は、木造2階建て住宅の多くが旧4号建築物で、大規模の修繕・模様替に確認申請が不要でした。改正後、木造2階建ては新2号建築物になり、大規模の修繕・模様替も確認申請の対象になりました。

「外壁の過半の張り替え」は大規模の修繕にあたる

建築基準法2条14号は、大規模の修繕を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義しています。外壁は主要構造部の「壁」に含まれるため、外壁を過半にわたって張り替える工事は、大規模の修繕に該当し得ます。

10㎡以内の増築でも、防火地域・準防火地域なら確認が必要

あわせて押さえておきたいのが建築基準法6条2項です。「増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が10㎡以内」の場合に確認申請が不要になるのは、防火地域及び準防火地域「外」に限られます。防火地域・準防火地域内なら、たとえ2㎡の増築でも確認申請が必要です。そして、その増築部分が延焼ラインにかかれば、当然に防火仕様が求められます。

実務でつまずきやすい7つのポイント

1. 道路は「境界線」ではなく「中心線」から測る。作図ミスの定番です。位置指定道路・2項道路（みなし道路）では、セットバック後の道路中心線が起点になる点にも注意してください。
2. 隣地が空き地でも延焼ラインは発生する。緩和イの対象は公園・河川など、将来も空地であることが担保された土地です。民有地の更地は該当しません。
3. 棟間の500㎡は「敷地内の建築物の延べ面積の合計」。増築1棟で501㎡になると、既存棟の窓が突然延焼ラインにかかります。
4. カーポート・物置・自転車置場も「建築物」。屋根と柱があれば建築物です。敷地内の延べ面積合計に算入されますし、それ自体が延焼ラインにかかることもあります。
5. ちょうど3.0m・5.0mは「以下」なので対象に含まれる。ぎりぎりの設計は、わずかな測量誤差で判定が変わります。
6. 角度緩和（告示197号）は任意適用だが、使うなら図面に計算内容の明示が必要。計算の手間と、防火サッシのコスト削減額を比較して判断します。
7. 袖壁で逃げるときは「あらゆる部分」から遮られているか検証する。斜めから見通せる角度が1か所でも残っていれば、令109条2項は使えません。

用途変更・営業許可のときに延焼ラインが問題になる理由

行政書士の実務で延焼ラインが表に出てくるのは、新築のときよりも用途変更や営業許可の場面です。

建築の適法性は、許認可の「前提」になっている

飲食店営業許可、介護・障害福祉サービスの指定、旅館業・住宅宿泊事業（民泊）、認可外保育施設の届出――これらはいずれも、建物が建築基準法・消防法に適合していることを前提に審査されます。多くの手続きで検査済証の写しや消防法令適合通知書の提出が求められ、そこで建築側の問題が表面化します。

200㎡を超える用途変更は確認申請が必要

建築基準法6条1項1号の特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超える用途変更には、確認申請が必要です（法87条1項）。事務所を飲食店に、倉庫を福祉施設に、といった変更でここに引っかかります。200㎡以下なら確認申請は不要ですが、建築基準法や消防法の実体規定そのものは適用される点を誤解しないでください。「確認申請が要らない＝何もしなくてよい」ではありません。

消防設備や防火管理の側から整理したい場合は、東京の消防手続支援ステーションで用途判定や届出の解説をまとめています。許認可全体の段取りからご相談される場合は、行政書士萩本昌史事務所へどうぞ。

よくある質問（FAQ）

Q. 「延焼防止ライン」という言葉は法律にありますか？

A. ありません。建築基準法にも消防法にも「延焼防止ライン」という用語はなく、正式名称は「延焼のおそれのある部分」（建築基準法2条6号）です。実務では「延焼ライン」と略され、これに「防止」が加わって「延焼防止ライン」と呼ばれることがあります。なお、名前の似た「延焼防止建築物」は建築基準法施行令136条の2第1号ロの通称で、まったく別の概念です。

Q. 3mと5mはどこから測るのですか？

A. ①隣地境界線、②道路中心線、③同一敷地内の2以上の建築物相互の外壁間の中心線、の3つからです。建物の壁からではありません。1階部分は3m以下、2階以上の部分は5m以下の範囲が延焼ラインです。

Q. 道路の向かい側に建物がなければ延焼ラインは発生しませんか？

A. 発生します。道路中心線から測るため、向かい側の建物の有無は関係ありません。ただし道路が広ければ延焼ラインが敷地に届かないことはあります。たとえば幅員8mの道路なら、1階部分（中心線から3m）は道路の中で終わるため、1階の道路側には延焼ラインが生じません。

Q. 隣が空き地なら延焼ラインは免除されますか？

A. 免除されません。建築基準法2条6号ただし書きイの「防火上有効な公園、広場、川その他の空地又は水面」は、公園や河川のように将来にわたって建物が建たないことが担保された土地を想定しています。民有地の更地は該当しません。

Q. 同じ敷地に2棟あると必ず延焼ラインが出ますか？

A. いいえ。建築基準法2条6号のカッコ書きにより、延べ面積の合計が500㎡以内の建築物は一の建築物とみなされるため、棟間の延焼ラインは発生しません。合計が500㎡を超えると、棟と棟の外壁間の中心線から延焼ラインが発生します。

Q. 角度による緩和（告示197号）は必ず使わなければいけませんか？

A. 任意です。国土交通省住宅局建築指導課長の技術的助言（国住指第3958号・令和2年2月27日）は「本告示にかかわらず、従前の『延焼のおそれのある部分』をそのまま適用することも可能である」と明記しています。ただし緩和を使う場合は、確認申請図書に告示に基づく計算内容の明示が必要です。

Q. 延焼ラインにかかる窓を交換するとき、確認申請は必要ですか？

A. 窓の交換だけであれば大規模の修繕・模様替に当たらないのが通常ですが、外壁を過半にわたって改修する場合は大規模の修繕に該当し得ます。2025年（令和7年）4月1日施行の改正で木造2階建て等は「新2号建築物」となり、大規模の修繕・模様替も確認申請の対象になりました。防火地域・準防火地域や法22条区域での外壁改修は、着工前に建築士へご確認ください。

Q. 消防署も延焼ラインをチェックしますか？

A. します。建築確認には消防長又は消防署長の同意が必要で（消防法7条1項）、同意にあたっては建築物の防火に関する法令の規定に適合しているかが審査されます（同条2項）。延焼ラインと防火設備はその審査対象です。なお、防火地域・準防火地域外の一戸建て住宅は同意不要ですが、長屋・共同住宅は同意が必要です。

Q. 延焼ラインと「延焼するおそれがある外壁の開口部」は同じですか？

A. 違います。建築基準法施行令110条の2は、法27条の特殊建築物について、第1号で延焼のおそれのある部分の開口部を、第2号で「他の外壁の開口部から通常の火災時における火炎が到達するおそれがあるもの」を挙げています。第2号は自分の建物の別の窓から回り込む火炎（自己延焼）を指し、延焼ラインの外でも対象になり得ます。

まとめ

延焼ラインの判定そのものは建築士・特定行政庁の所管ですが、その先の用途変更・営業許可・消防届出でつまずくケースが本当に多い分野です。「この建物でこの営業を始められるか」を早い段階で確認しておくことが、結果的にいちばんコストを抑える方法になります。お困りの際は、行政書士萩本昌史事務所までお気軽にご相談ください。