2021年6月15日に施行された改正賃貸住宅管理業法（正式名称：「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」）によって021年6月15日に施行された改正賃貸住宅管理業法（正式名称：「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」）によって、一定規模以上（管理戸数200戸以上）の賃貸住宅管理業を営む場合、国土交通大臣の登録が義務化されました。さらに、登録は一度きりではなく、5年ごとの更新が必要になります。以下では、登録義務化の背景と登録・更新の具体的な手続きや要件について、更新時に必要となる書類および登録免許税の情報も含めて詳しく解説します。
1. 賃貸住宅管理業の登録義務化の概要
1-1. 背景
- 悪質な管理業者によるトラブル増加
近年、家賃や敷金の不適切な管理、オーナーへの報告不備など、不正行為やトラブルが社会問題化していました。 - オーナーや入居者の保護・業務品質の底上げ
オーナーが安心して物件を管理委託でき、入居者も安心して住まいを借りられるよう、管理業者の資質や業務の適正化を図る目的があります。
1-2. 対象となる事業者
- 「賃貸住宅管理業」
賃貸住宅の維持管理や家賃等の収納代行、入居者との契約管理などを業として行う場合が該当します。 - 管理戸数200戸以上（サブリースを含む）
1棟ごとに数えるのではなく、部屋数（戸数）の合計が200戸以上に達する場合、登録が必須となります。
– 200戸未満の場合は、引き続き「任意登録」の扱いです。
2. 登録に必要な主な要件
登録義務がある賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣に申請を行い、以下のような要件を満たす必要があります。
2-1. 人的要件：賃貸住宅管理業務管理者の設置
一定規模以上の管理戸数を扱う場合、営業所または事務所ごとに専任で1名以上の「賃貸住宅管理業務管理者」（以下、「業務管理者」）を配置する必要があります。業務管理者は、以下のいずれかの要件を満たす者です。
- 「賃貸不動産経営管理士」＋ 実務経験2年以上
- 実務経験がない場合は、別途「実務講習」の受講が必要
- 「宅地建物取引士」＋ 実務経験2年以上 ＋ 「賃貸住宅管理業業務管理者講習」の受講
- 実務経験がない場合は「実務講習」の受講後、「賃貸住宅管理業業務管理者講習」を受講
業務管理者は、管理受託契約の重要事項説明や、管理受託契約締結時の書面交付などの実務を管理し、従業員を適切に監督する責任を負います。
2-2. 財務・資金管理体制・財産要件
- 管理金の分別管理
- 家賃や敷金・礼金などの「管理金」を事業者固有の口座と分別して管理する仕組みを整え、オーナー・入居者の資金を保護。
- 財産要件（以下の①～③のいずれかを満たす）
① 直近の事業年度における貸借対照表が債務超過状態でないこと
② 直近2期の事業年度の損益計算書において、2期連続で当期純利益が計上されていること
③ 直近の事業年度の貸借対照表が債務超過状態にある場合でも、負債の部から役員の借入金を控除することで、資産の額が負債を上回ること
※ 上記要件を満たさない場合でも、他の条件によって認められるケースがあるため、行政当局に確認が必要 - 業務規程の整備
- オーナー（貸主）に対して重要事項説明や契約書面の交付、管理状況の報告など、法令で定められた手順を遵守するためのマニュアル整備が必要。
- 欠格要件に該当しないこと
- 暴力団関係者や過去に業法違反による処分を受けた者が主要な地位を占めていないこと
- 登録が取り消されてから一定期間が経過していない者が代表や役員になっていないこと
3. 登録の手続きと流れ
電子申請が推奨されています。書類による申請も可能ですが、電子申請よりも日数がかかります。電子申請に必要なＧビズIDｐプライムを取得しておく必要があありまう。
- 申請書類の作成
- 登録申請書（第一面～第六面）【規則第六条 別記様式第一号】
- 定款又は寄付行為
- 登記事項証明書
- 法人税の直前一年の各年度における納付すべき額及び納付済額を証する書面
- 役員が破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村（特別区を含む）の長の証明書（身分証明書）
- 役員並びに相談役及び顧問の略歴を記載した書面【規則第七条 別記様式第二号】
- 相談役及び顧問の氏名及び住所並びに発行済株式総数の百分の五以上の株式を有す
- る株主又は出資の額の百分の五以上の額に相当する出資をしている者の氏名又は名称、
- 住所及びその有する株式の数又はその者のなした出資の金額を記載した書面【規則第七条 別記様式第三号】
- 最近の事業年度における貸借対照表及び損益計算書
- 業務等の状況に関する書面【規則第七条 別記様式第四号】
- 業務管理者の配置状況【規則第七条 別記様式第五号】
- 法第六条第一項第二号から第四号まで、第六号及び第八号から第十一号までのいずれにも該当しないことを誓約する書面 【規則第七条 別記様式第六号】
- その他必要と認める書類
- 受付窓口
- 原則として「国土交通大臣」への申請ですが、実務的には管轄する地方整備局等が窓口となります。
- 申請時に登録手数料が必要（収入印紙や電子申請の手数料など）。
- 登録免許税の納付
- 賃貸住宅管理業の新規登録や更新時には、登録免許税が課されます。
- 通常、新規登録で9万円、更新登録で4万5千円など、法律や運用状況により金額が定められており、収入印紙や電子納付等の方法で納付します。（※正確な金額は最新情報を要確認）
- 審査・登録
- 書類審査を経て、要件を満たしていることが確認されると登録となり、登録番号が付与されます。
- 登録内容（商号、代表者名、事務所所在地、管理戸数など）は国土交通省の公開システムで閲覧可能になります。
4. 登録の更新（5年ごと）
賃貸住宅管理業の登録は5年ごとの更新が義務付けられています。
4-1. 更新申請の時期
- 有効期間満了日の９０日前～30日前（自治体や省庁の運用により若干異なる場合あり）から更新申請が可能です。
- 更新手続きを行わずに有効期間を過ぎると、登録が失効し、管理業務を継続できなくなるので注意が必要です。
4-2. 更新に必要な手続き
- 初回登録と同様に、更新申請書や必要書類を整えて提出します。
- その間も、引き続き人的要件（業務管理者の設置）や財産要件・資金管理体制などが順守されているか、審査を受ける形です。
- 更新登録免許税として、一般的に4万5千円程度の納付が必要です。
4-3. 更新時に特に求められるポイント
- 直近5年間の業務実績の報告
- 管理戸数や契約内容、オーナーとのトラブルの有無等、適正に業務を遂行してきたかを確認されます。
- トラブルや苦情に対する対応状況
- 違反行為があれば、必要に応じて行政処分（指示、業務停止、登録取消など）の対象となります。
5. 更新時に必要な書類
更新の際には、初回登録時と同様、書類作成が必要ですが、その内容は前回登録以降の5年間の活動状況や、現在の体制を示すことが中心になります。以下は一般的な例です。
- 更新申請書
- 指定の様式に従い、基本情報（商号・所在地・代表者名・登録番号など）を記載。
- 人的要件関連書類
- 賃貸住宅管理業務管理者が引き続き在籍・専任である証明（資格証明書の写しなど）。
- 担当管理業務が変更されている場合は、その内容を明らかにする資料。
- 財務関連書類
- 管理資金の分別管理状況を示す資料（口座管理の証明、会計処理フロー等）。
- バランスシートや損益計算書など、一定期間の財務状況を証明する書類。
- 財産要件（貸借対照表の状況など）を満たすことを示す書類。
- 業務実績報告
- 直近5年間の管理戸数の推移、管理料収入の実績、オーナー・入居者からの苦情対応履歴、改善措置の記録など。
- 法定の業務規程（重要事項説明、契約書交付、定期報告など）を適切に遂行してきた証拠書類。
- その他必要書類
- 代表者や役員の変更があった場合の登記事項証明書、変更後の履歴書や誓約書。
- 法改正や行政当局の運用により、追加で要求される資料がある場合もあります。
6. 更新の意義と注意点
- コンプライアンス維持・業務品質の向上
- 5年ごとの更新手続きによって、業者側も法令遵守や業務フローの見直しを定期的に行わざるを得ません。
- 結果として、オーナーや入居者へのサービス品質が高まり、信頼獲得につながります。
- 登録更新を怠るリスク
- 登録更新を失念・延期すると、有効期間が切れた時点で登録失効扱いになります。
- 登録がなくなると、一定規模以上の賃貸住宅の管理業務を継続して行うことは違法となり、行政処分や罰則を受ける恐れがあります。
- 書類作成や手数料のコスト
- 更新には費用や手間がかかるため、計画的に準備しておく必要があります。
- また、毎年の事業報告（管理戸数や収支、トラブル状況など）を適切に記録・整理しておくと、更新手続き時にスムーズです。
7. まとめ
- 賃貸住宅管理業法の改正により、管理戸数200戸以上を扱う事業者には国土交通大臣への登録が義務化されました。
- 登録は一度限りでなく、5年ごとに更新手続きを行い、再度審査を受ける必要があります。
- 人的要件としては「業務管理者」の設置が必須で、資格や実務経験など細かな条件を満たす人材を確保しなければなりません。
- 財務・財産要件としては、貸借対照表や損益計算書で健全性を示すことが求められ、管理資金を分別する体制も必要です。
- 登録免許税は、新規登録で9万円、更新登録で4万5千円（いずれも目安）を納付する必要があります。
- 更新を怠ると登録失効となり、業務継続に支障が出るため、定期的な書類管理や期限管理が極めて重要です。
- 更新に必要な書類として、人的要件の証明や業務実績報告、財務状況の開示などが求められます。最新情報を常に把握し、十分な準備をしてから更新手続きに臨みましょう。
こうした制度によって、賃貸住宅の管理にまつわるトラブル抑止と、管理業者の業務品質向上が期待されています。オーナーや入居者から信頼を得るためにも、法令に則った適正な管理体制を整え、きちんと更新手続きを行うことが大切です。
行政書士萩本昌史事務所
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東京都世田谷区で行政書士事務所です。消防計画、建設業許可、在留許可、相続、防火管理などでお悩みの方はお気軽にご相談ください。
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