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東京都で民泊を開業する手続き完全ガイド｜行政書士萩本昌史事務所
公開日: 2026年5月3日 ／ 著者: 萩本 昌史（特定行政書士）
「東京都で民泊を始めたいが、何から手をつければよいかわからない」――そんなご相談が増えています。東京都は民泊事業者数が全国最多で、特に新宿区や墨田区を中心に施設が急増する一方、違法民泊への取り締まりも年々強化されています。本記事では、東京都で民泊（住宅宿泊事業）を開業するために必要な要件、届出手続き、消防設備、運営管理上の遵守事項について、行政書士が法令の根拠を示しながら整理します。23区ごとの上乗せ条例の違いや、見落としがちな消防法対応のポイントまで、開業前に必ず押さえておきたい論点を網羅しました。
目次
- 東京都の民泊制度3種類とその違い
- 住宅宿泊事業法に基づく民泊の基本要件
- 東京23区の上乗せ条例と注意点
- 届出手続きの流れと必要書類
- 消防法令上の要件と必要設備
- 開業後の運営管理と義務
- 違反時の罰則と最近の取り締まり動向
- よくある質問
東京都の民泊制度3種類とその違い
東京都で「民泊」を行うには、大きく分けて3つの法的枠組みがあります。それぞれ要件・営業日数・許認可の種類が異なるため、自分の事業計画にどれが合うかを最初に判断する必要があります。
住宅宿泊事業法（民泊新法）
2018年6月施行の住宅宿泊事業法に基づく制度です。年間提供日数の上限は180日（4月1日正午から翌4月1日正午まで）で、都道府県知事等への「届出」によって開業できます。住宅を活用する仕組みのため、後述する住宅要件（台所・浴室・便所・洗面設備）を満たす必要があります。本記事ではこの民泊新法による開業を中心に解説します。
旅館業法（簡易宿所営業等）
年間180日を超えて営業したい場合や、住宅以外の用途の建物で宿泊事業を行いたい場合は、旅館業法に基づく「許可」が必要です。営業日数の制限はありませんが、用途地域・建築基準・消防設備の要件が厳しくなります。
国家戦略特区法（特区民泊）
大田区など一部の特区指定地域でのみ実施可能な制度で、最低宿泊日数2泊3日以上を条件に、認定を受けて営業します。年間日数の上限はありませんが、実施できる区域が限定されます。
| 制度 | 手続き | 営業日数 | 主な対象 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業（民泊新法） | 届出 | 年間180日以内 | 住宅要件を満たす建物 |
| 旅館業（簡易宿所等） | 許可 | 制限なし | 用途・建築要件を満たす建物 |
| 特区民泊 | 認定 | 制限なし（最低2泊3日） | 特区指定区域内の住宅 |
住宅宿泊事業法に基づく民泊の基本要件
「住宅」の要件（設備要件・居住要件）
民泊新法でいう「住宅」とは、次の2つの要件をすべて満たす建物（またはその一部）です。
設備要件：台所・浴室・便所・洗面設備の4つが備えられていること。
居住要件：次のいずれかに該当し、かつ他の事業の目的で使用されていないこと。
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
- 入居者の募集が行われている家屋
- 随時その所有者・賃借人・転借人の居住の用に供されている家屋（別荘・セカンドハウスなど）
純然たる事業用建物（ホテル仕様のために新築した物件等）は対象外です。
家主居住型と家主不在型
民泊新法では、事業者が届出住宅にどう関わるかで2つの類型に分かれます。
家主居住型：事業者本人が届出住宅に住民登録し、宿泊者の滞在中も同じ建物（一戸建ての場合は同じ棟、共同住宅の場合は同じ住戸）に居住している形態です。
家主不在型：事業者が居住していない、または宿泊者滞在中に不在となる形態。この場合、住宅宿泊管理業者（国土交通大臣登録）への管理業務委託が義務付けられます。
「不在」の判断は、宿泊者の滞在中に事業者が建物を空けるかどうかで決まります。1時間以内の買い物・ゴミ出しなどの一時的な離脱は不在に該当しませんが、日中仕事で外出する場合は宿泊者滞在中に不在となるため家主不在型に分類されます。
欠格事由
次のいずれかに該当する方は届出ができません。
- 禁錮以上の刑に処せられ、執行終了等から5年を経過しない者
- 住宅宿泊事業法・旅館業法等の規定により罰金刑に処せられ、執行終了等から5年を経過しない者
- 暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
- 心身の故障により事業を適正に行えない者として国土交通省令・厚生労働省令で定めるもの
東京23区の上乗せ条例と注意点
住宅宿泊事業法第18条は、生活環境の悪化を防止するために必要があるときは、条例で区域を定めて営業期間を制限できると定めています。東京23区はそれぞれ独自の条例を持ち、内容は区によって大きく異なります。
主な区の制限例
江東区：区内全域を制限区域とし、月曜正午から土曜正午までは住宅宿泊事業を行えません（祝日の正午から翌日正午までを除く）。実質的に週末中心の運営となります。
渋谷区：住居専用地域・文教地区で営業可能期間が制限されます。
港区：家主居住型は条例で生活の本拠としての住民登録を要求するなど、家主不在型と区別した運用がなされています。
文京区：近隣住民への事前説明が義務化されています。
マンションでの民泊の可否
分譲マンションで民泊を行うには、管理規約で禁止されていないことが大前提です。東京都産業労働局のガイドラインでは、規約に民泊実施の定めがない場合、管理組合が民泊を禁止する意思がないことを証明する書類（住宅宿泊事業法成立以降の総会・理事会議事録）の提出が求められます。
多くの分譲マンションでは標準管理規約の改正により民泊禁止が明文化されています。賃貸物件の場合もオーナーの許可なく民泊を始めると賃貸借契約違反となります。物件選定時に必ず管理規約・賃貸借契約を確認してください。
2026年の規制強化動向
東京都は2026年4月から「住宅宿泊事業ワンストップ相談窓口」を新設するなど、適正な運営を支援する一方、違法民泊への取り締まりも強化しています。2025年11月には新宿区で16施設・9事業者に業務停止命令、4事業者に廃止命令が出されるなど、行政処分の事例が増えています。
届出手続きの流れと必要書類
届出の流れ
民泊新法に基づく届出は、おおむね次のステップで進めます。
- 物件選定・用途地域確認・管理規約確認
- 所轄保健所（区の場合は区の担当課）への事前相談
- 所轄消防署への事前相談・消防設備工事
- 消防法令適合通知書の取得
- 近隣住民への事前周知（区によっては書面での周知が必須）
- 民泊制度運営システムによる電子届出
- 標識の掲示・営業開始
主な必要書類
- 住宅宿泊事業届出書
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅の図面（各居室・宿泊室・台所・浴室等の位置や面積がわかるもの）
- 消防法令適合通知書
- 賃貸住宅の場合：賃貸人が住宅宿泊事業に使用することを承諾したことを証する書類
- 分譲マンションの場合：管理規約の写し、規約に定めがない場合は管理組合の総会等の議事録
- 家主不在型の場合：住宅宿泊管理業者との管理委託契約書の写し
- 欠格事由に該当しないことの誓約書 等
提出先は「物件の所在地を管轄する区」です。世田谷区・新宿区・渋谷区など23区はそれぞれ独自の窓口があり、東京都の窓口ではありません。区ごとに様式や添付書類が微妙に異なるため、必ず所在地区のホームページとガイドラインを確認してください。
消防法令上の要件と必要設備
民泊では、火災時の宿泊者の安全確保が最重要課題です。建物の規模や家主居住・不在の別によって、消防法令上の用途と必要設備が変わります。
消防法令上の用途判定
消防庁のリーフレットによれば、民泊の消防法令上の取扱いは家主の居住・不在と宿泊室の床面積で決まります。
| 類型 | 条件 | 消防法令上の用途 |
|---|---|---|
| 家主居住型 | 宿泊室の床面積合計が50㎡以下 | 一般住宅扱い |
| 家主居住型 | 宿泊室の床面積合計が50㎡超 | 5項イ（宿泊施設） |
| 家主不在型 | 規模を問わず | 5項イ（宿泊施設） |
| 共同住宅の一部 | 建物面積に対する民泊部分の割合等で判定 | 16項イ（複合用途）等 |
必要となる主な消防設備
消火器：延べ面積150㎡以上の場合に設置義務（地階・無窓階・3階以上は50㎡以上で義務）。家庭用ではなく業務用消火器を使用します。
自動火災報知設備：5項イ扱いとなる場合に必要。延べ面積300㎡未満かつ原則2階建て以下の建物では、配線工事不要の「特定小規模施設用自動火災報知設備（特小自火報）」で代用可能です。家電量販店で売られている連動型住宅用火災警報器とは別物なので注意してください。
誘導灯：避難口・通路の表示に必要。電気工事士の資格者による施工が必要です。一定の要件を満たせば設置免除の場合もあります。
防炎物品：カーテンやじゅうたん（2㎡以上）には防炎ラベル付きの物品を使用する必要があります。
消防法令適合通知書の取得
民泊の届出には消防法令適合通知書の添付が原則必要です。所轄消防署への事前相談、設備設置工事、消防用設備等設置届出書の提出、現地検査を経て交付されます。
共同住宅で民泊を行う場合、建物全体の消防設備基準が引き上げられ、スプリンクラー設置等で数百万円〜数千万円の費用が発生することもあります。物件選定の段階で必ず所轄消防署への事前相談を行ってください。一戸建てで特小自火報・誘導灯・消火器を設置する場合の概算費用は30万円前後が目安です。
開業後の運営管理と義務
届出が受理されて開業した後も、民泊新法は事業者にさまざまな遵守事項を課しています。これを怠ると業務改善命令や業務停止命令の対象となります。
衛生確保措置
居室の床面積に応じた宿泊者数の制限（一人当たり3.3㎡以上）、寝具の交換と清潔保持、定期的な清掃・換気を行う必要があります。
宿泊者名簿の作成・備付け
宿泊者の氏名・住所・職業・国籍・旅券番号等を記載した名簿を作成し、3年間備え付ける義務があります。外国人宿泊者の場合は旅券の写しの取得も必要です。
標識の掲示
届出番号等を記載した標識を、外部から見やすい場所に掲示する必要があります。様式は法令で定められており、自作はできません。
定期報告（2か月ごと）
宿泊日数・宿泊者数・国籍別内訳等を、民泊制度運営システムを通じて2か月ごとに都道府県知事等へ報告します。
苦情対応・近隣への配慮
騒音・ごみ出し等に関する近隣からの苦情に、迅速かつ誠実に対応する体制が必要です。家主不在型では住宅宿泊管理業者がこの役割を担います。
外国人宿泊者への対応
家主居住型では事業者自身が、家主不在型では管理業者が、外国語による施設利用方法の説明、緊急時対応、騒音防止に関する注意喚起を行う必要があります。
違反時の罰則と最近の取り締まり動向
無届営業の罰則
住宅宿泊事業法第71条により、届出をせずに住宅宿泊事業を営んだ場合、6月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます。各種報告義務違反、虚偽届出等にも罰則規定があります。
近年の処分事例
2025年11月、新宿区では16施設・9事業者に業務停止命令、4事業者に廃止命令が出されました。同月には荒川区で条例違反に関する家宅捜索も実施されています。新宿区では届出施設が3,506件（2025年11月時点）と23区内最多で、施設急増に伴って行政も摘発を強化しています。
違法民泊のリスク
無届で営業を続けた場合、行政処分のほか、賃貸借契約違反や管理規約違反による損害賠償請求、火災時の重い民事・刑事責任など、複合的なリスクを負うことになります。短期的な収益のために違法状態で運営することは、長期的に見て事業者にとってもまったく合理的ではありません。
よくある質問
東京都で民泊を始めるのに、許可ではなく届出でよいのですか？
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊は、年間提供日数180日以内であれば届出のみで開業できます。ただし旅館業法や特区民泊（国家戦略特区）は別制度で、それぞれ許可・認定が必要です。年間180日を超えて営業したい場合は旅館業（簡易宿所等）の許可取得を検討する必要があります。
マンションの一室で民泊はできますか？
管理規約で民泊が禁止されていなければ可能です。ただし規約に定めがない場合でも、管理組合が民泊を禁止する意思がないことを証明する書類（総会・理事会議事録等）の提出が求められます。多くの分譲マンションで民泊禁止が明文化されているため、必ず事前に管理規約を確認してください。
家主居住型と家主不在型では何が違いますか？
家主居住型は事業者本人が届出住宅に住民登録し、宿泊者の滞在中も同じ建物内に居住している形態です。
家主不在型は事業者が居住していない、または宿泊者滞在中に不在となる形態で、住宅宿泊管理業者（国土交通大臣登録）への管理業務委託が義務付けられます。
消防法上の取扱いも異なり、家主不在型は原則として宿泊施設（5項イ）として扱われ、より厳格な消防設備が必要です。
東京23区はどこも同じ条件で民泊ができますか？
いいえ、区ごとに上乗せ条例の内容が大きく異なります。例えば江東区では区内全域を制限区域として、月曜正午から土曜正午までは住宅宿泊事業を行うことができません（休日を除く）。文京区では近隣住民への事前説明が義務化されています。営業可能日数や区域、近隣説明義務の有無は区によって違うため、必ず物件所在地の区の条例を確認する必要があります。
消防法令適合通知書は必ず必要ですか？取得にどれくらいかかりますか？
民泊の届出には消防法令適合通知書の添付が原則必要です。所轄消防署への事前相談から消防設備の設置工事、設置届出、現地検査を経て交付されます。申請から交付まで通常数日から1〜2週間程度ですが、設備工事の規模により全体では1〜3か月かかることもあります。
東京都の民泊開業手続きはお任せください
当事務所は消防法・防火管理を専門とし、住宅宿泊事業の届出から消防法令適合通知書の取得、開業後の運営支援までワンストップでサポートします。区ごとに異なる上乗せ条例にも精通しています。
萩本 昌史
特定行政書士 ／ 行政書士萩本昌史事務所（東京都世田谷区）
消防法・防火管理法令、住宅宿泊事業法、建設業許可、在留資格を専門とする特定行政書士。世田谷区を拠点に、東京23区の民泊届出・防火対象物使用開始届・用途変更時の消防対応など、宿泊・飲食関連の手続きを多数支援。複合用途建物の消防法対応に強みを持つ。
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