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テナントの入れ替えで入居する業種が変わると、建築基準法と消防法の両方で「用途変更」が問題になります。建築基準法では、特殊建築物に変える部分が200㎡を超えれば確認申請が必要です（法87条1項）。消防法では、1つのテナントの業種が変わるだけでビル全体の用途区分（令別表第1の「項」）が変わることがあります。その結果、消防用設備等への現行基準の遡及適用、防火管理者の選任基準、統括防火管理者、点検報告の周期までがビル全体で切り替わります。
30秒でわかる結論
危ないのは「事務所ビルに初めて飲食店・物販店・クリニックなどが入る」ケースです。建物全体が⒂項（事務所）から⒃項イ（特定用途を含む複合用途防火対象物）に変わり、消防法17条の3第2項4号によりビル全体の消防用設備等に現行基準が適用されます。
建築確認が要らない200㎡以下の入れ替えでも、消防法側の影響はまったく同じです。「小さいテナントだから確認申請は不要」と判断して工事を進め、使用開始届の段階で消防署から全館の自動火災報知設備の設置を求められるケースがあります。建築基準法と消防法では「用途」の物差しが別なので、両方を契約前に確認してください。
テナントの退去と新規入居は、ビルオーナー・管理会社・入居予定者のどの立場でも日常的に起こります。ただ、前のテナントと業種が違う場合には、内装工事や営業許可より前に「この入れ替えでビルの法的な位置づけが変わらないか」を確認する必要があります。そこを飛ばすと、開業直前に数百万円単位の設備工事が発生したり、他のテナントを巻き込んだ防火管理体制の組み直しが必要になったりします。
この記事では、e-Gov法令データの建築基準法・同施行令・消防法・消防法施行令、消防庁通知（昭和50年消防予第41号）、東京消防庁の審査基準、東京都火災予防条例を根拠に、テナント入れ替えによる用途変更がビル全体に及ぼす影響を、建築・消防設備・防火管理の3つの面から整理します。
この記事の要点（先に結論だけ）
- 建築基準法の確認申請が必要なのは、特殊建築物に変える部分が200㎡を超えるとき。類似用途間（令137条の18）なら不要です。ただし確認申請が不要でも、法適合義務は残ります（法87条2項・3項）。
- 消防法の用途は、テナント単位と建物全体の2段階で判定します。事務所ビルに飲食店が1軒入れば、建物全体が⒂項から⒃項イに変わるのが原則です。
- 例外として、主用途部分が延べ面積の90％以上かつ他用途部分が300㎡未満なら主用途に従属します（41号通知）。東京消防庁は、特定用途部分が延べ面積の10％以下かつ300㎡未満の複合用途防火対象物を⒃項ロとして扱います。
- 用途変更後の建物が特定防火対象物になると、既存の消防用設備等の特例がなくなり、ビル全体が現行基準の対象になります（消防法17条の3第2項4号）。
- ⒃項イになると、自動火災報知設備は延べ300㎡以上で全館設置（⒂項は1,000㎡以上）、防火管理者は収容人員30人以上で選任（⒂項は50人以上）、統括防火管理者は地上3階以上・30人以上で必要（⒃項ロは5階以上・50人以上）になります。
- 東京都では、工事等計画届（着手7日前）・使用開始届（使用開始7日前）・火気使用設備等の設置届（着手7日前）が火災予防条例で義務づけられています。
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テナント入れ替えで「用途変更」になるのはどんなときか
業種が変わる入れ替えは、ほぼすべて用途変更の検討対象です。ただし「用途変更」という言葉は、建築基準法と消防法でまったく別の物差しを指しています。この2つを混同することが、テナント入れ替えのトラブルの出発点になります。
建築基準法の「用途」と消防法の「用途」は別物
| 比較項目 | 建築基準法 | 消防法 |
|---|---|---|
| 用途の物差し | 法別表第1の特殊建築物、法別表第2の用途地域ごとの用途 | 消防法施行令別表第1の⑴項〜⒇項 |
| 判定の単位 | 用途を変える部分の床面積（200㎡超かどうか） | テナント単位の用途と、建物全体の用途（単一用途か⒃項か）の2段階 |
| 主な手続き | 確認申請と工事完了届（法87条1項） | 工事等計画届・使用開始届・消防用設備等の着工届と設置届など |
| 面積が小さい場合 | 200㎡以下なら確認申請は不要（法適合義務は残る） | 面積が小さくても建物全体の項が変わりうる（従属などの例外あり） |
| 既存建物への影響 | 既存不適格の一部規定が用途変更時に準用される（法87条3項） | 変更後が特定防火対象物なら消防用設備等はビル全体が現行基準に（法17条の3第2項4号） |
入れ替えパターン別の早見表
代表的な入れ替えについて、建築・消防の両面で何が起きるかを整理しました。延べ面積1,000㎡程度の中規模ビル、変更部分はワンフロアを想定しています。
| 入れ替えの例 | 建築基準法（確認申請） | 消防法（テナントの項→建物全体） | ビル全体への影響 |
|---|---|---|---|
| 事務所→飲食店（200㎡超） | 必要（飲食店は特殊建築物） | ⒂項→⑶項ロ／建物は⒂項→⒃項イ | 大きい。特定防火対象物化で全館が現行基準に |
| 事務所→飲食店（200㎡以下） | 不要（法適合義務は残る） | 同上 | 大きい。消防の影響は面積が小さくても同じ |
| 事務所→無床クリニック | 不要（無床の診療所は特殊建築物ではない） | ⒂項→⑹項イ⑷／建物は⒃項イ | 大きい。建築で手続き不要でも消防では特定化 |
| 事務所→保育所（200㎡超） | 必要（児童福祉施設等） | ⒂項→⑹項ハ／建物は⒃項イ | 大きい。避難・内装・防火管理とも厳しくなる |
| 物販店→飲食店（200㎡超） | 必要（類似用途ではない） | ⑷項→⑶項ロ／建物は⒃項イのまま | 中程度。地階・無窓階の自火報などを部分的に確認 |
| 物販店→別業態の物販店 | 不要（令137条の18第8号の類似用途） | ⑷項のまま | 小さい。ただし使用開始届は必要 |
| 事務所→事務所 | 不要 | ⒂項のまま | 小さい。間仕切り変更による感知器・誘導灯の移設に注意 |
いちばんの落とし穴：上の表のとおり、「建築では手続き不要」なのに「消防ではビル全体が特定防火対象物になる」組み合わせがあります。典型が、事務所ビルへの小規模な飲食店や無床クリニックの入居です。建築士や内装業者が「確認申請は不要です」と言った時点で安心せず、消防法の用途判定を別に行ってください。
建築基準法の用途変更｜確認申請の要否と「法適合義務」
確認申請が必要になる2つの条件
法6条1項1号の特殊建築物は、「別表第一（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が二百平方メートルを超えるもの」です。したがって確認申請が必要になるのは、次の2つを両方満たす場合です。
- 変更後の用途が特殊建築物であること。飲食店、物品販売業を営む店舗、ホテル・旅館、共同住宅、児童福祉施設等（保育所など）、有床の診療所、集会場などが該当します。事務所や無床の診療所は特殊建築物ではありません。
- その用途に使う部分の床面積が200㎡を超えること。この基準は2019年（令和元年）6月25日施行の改正で100㎡から200㎡に引き上げられました。
確認申請を出した用途変更では、工事が終わったら建築主事等への「完了の届出」を行います。法87条1項が法7条1項を読み替えて準用しているため、新築のような完了検査の申請ではなく届出になります。
類似用途間なら確認申請は不要（令137条の18）
次の各グループの中での用途変更は「類似の用途」として確認申請が不要です（第一種・第二種低層住居専用地域など一部の用途地域では例外があります）。
| 号 | 類似の用途とされるグループ |
|---|---|
| 1号 | 劇場、映画館、演芸場 |
| 2号 | 公会堂、集会場 |
| 3号 | 診療所（患者の収容施設があるもの）、児童福祉施設等 |
| 4号 | ホテル、旅館 |
| 5号 | 下宿、寄宿舎 |
| 6号 | 博物館、美術館、図書館 |
| 7号 | 体育館、ボーリング場、スケート場、水泳場、スキー場、ゴルフ練習場、バッティング練習場 |
| 8号 | 百貨店、マーケット、その他の物品販売業を営む店舗 |
| 9号 | キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー |
| 10号 | 待合、料理店 |
| 11号 | 映画スタジオ、テレビスタジオ |
「物販店から飲食店」「事務所から物販店」はこのリストにないため、200㎡を超えれば確認申請が必要です。
確認申請が不要でも、建築基準法に適合させる義務は残る
200㎡以下の用途変更や類似用途間の変更は、あくまで確認申請という手続きが不要なだけです。法87条2項は用途地域の制限（法48条）などを、同条3項は既存不適格建築物について耐火建築物等の要求（法27条）、採光・換気（法28条）、避難施設等（法35条）、内装制限（法35条の2）などを、用途変更の際に準用すると定めています。
たとえば事務所フロアを飲食店にする場合、内装制限、排煙設備、非常用の照明装置、直通階段の数や歩行距離といった規定を、変更後の用途で満たしているかを設計者に確認してもらう必要があります。確認申請が不要なケースほど誰もチェックしないまま工事が進みやすいので、注意してください。
検査済証がないビルは、用途変更の前段で止まる
確認申請が必要な用途変更では、既存建物が建築時の法令に適合していることを前提に審査されます。検査済証がない、増築や用途の転用を無届で重ねている、といったビルでは、まず現況の適法性を調査する必要があります。国土交通省は、検査済証のない建築物について指定確認検査機関等が法適合状況を調査するためのガイドラインを示しています。調査と是正工事に数か月かかることもあるため、賃貸借契約の前に検査済証の有無を確認しておくのが鉄則です。
消防法の用途判定｜1テナントでビル全体の「項」が変わる
用途はテナント単位と建物全体の2段階で判定する
消防法の用途は、消防法施行令別表第1で決まります。判定は2段階です。まず各テナント部分が何項に当たるかを決め（飲食店は⑶項ロ、物販店は⑷項、事務所は⒂項など）、次に建物全体が単一用途なのか、複数の用途が混在する⒃項（複合用途防火対象物）なのかを決めます。
⒃項はさらに2つに分かれます。⒃項イは、⑴項〜⑷項、⑸項イ、⑹項、⑼項イのいずれかの用途（特定用途）を含む複合用途防火対象物で、特定防火対象物です。⒃項ロは、それ以外の複合用途防火対象物です（例：事務所と共同住宅）。
事務所ビルに飲食店が1軒入った場合の変化
| 段階 | 入れ替え前 | 入れ替え後 |
|---|---|---|
| テナント（3階） | ⒂項（事務所） | ⑶項ロ（飲食店） |
| 建物全体 | ⒂項（単一用途・非特定） | ⒃項イ（複合用途・特定防火対象物） |
| 影響が及ぶ範囲 | — | 他の事務所テナント、共用部分、オーナーの管理範囲すべて |
変わったのは3階の1テナントだけでも、建物全体の区分が非特定から特定に変わるため、影響はビル全体に及びます。
ビル全体が⒃項イにならない3つの例外
他用途が入っても、次の場合は建物全体の項が変わらない（または⒃項ロで止まる）ことがあります。
- 機能従属（41号通知1(1)）：社員食堂のように、管理権原者が同一で、主たる用途の利用者が使い、利用時間もほぼ同じ部分は、主たる用途に含めて判定します。外部の飲食店テナントは通常これに当たりません。
- みなし従属（41号通知1(2)）：主たる用途部分の床面積が延べ面積の90％以上で、かつ他の独立した用途部分の合計が300㎡未満なら、その独立した用途部分は主たる用途に従属するものとして扱います。ただし⑵項ニ（カラオケボックス等）、⑸項イ（旅館・ホテル等）、⑹項イ⑴〜⑶・ロ、⑹項ハのうち入居・宿泊させるものは除外されます。
- 東京消防庁の⒃項ロ扱い：⒃項に該当する建物のうち、特定用途部分の合計が延べ面積の10％以下かつ300㎡未満のものは、⒃項ロとして扱い、特定用途部分は消防用設備等の設置にあたって主用途部分と同じ用途とみなします（上記の⑵項ニ等を含む場合を除く）。
面積の計算に注意：共用の廊下・階段・便所・機械室などは、各用途の床面積に応じて按分して加えます（41号通知、東京消防庁審査基準）。「テナント区画の面積だけなら10％以下」でも、按分後に10％を超えることがあります。また、⒂項の事務所ビルで他用途が1テナントだけの場合、上の2と3のどちらで判定するかによって結論が変わります。自己判断せず、図面を持って所轄消防署の予防課に事前相談してください。
特定防火対象物になると何が変わるか
延べ面積800㎡・地上5階建ての事務所ビル（⒂項）が、飲食店の入居で⒃項イになった場合の主な変化です。
| 項目 | ⒂項（事務所ビル） | ⒃項イ（入れ替え後） | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 既存の消防用設備等 | 用途変更前の基準のままでよい | 全館が現行基準に | 消防法17条の3 |
| 自動火災報知設備 | 延べ1,000㎡以上で全館 | 延べ300㎡以上で全館 | 令21条1項3号・6号 |
| 防火管理者の選任 | 収容人員50人以上 | 収容人員30人以上（⑹項ロを含むと10人以上） | 令1条の2第3項 |
| 甲種防火管理者が必要な規模 | 延べ500㎡以上 | 延べ300㎡以上 | 令3条1項 |
| 統括防火管理者 | 高さ31m超で権原が分かれている場合 | 地上3階以上・収容人員30人以上で権原が分かれている場合 | 法8条の2、令3条の3 |
| 防火対象物点検報告 | 対象外 | 収容人員300人以上、または特定一階段等防火対象物 | 法8条の2の2、令4条の2の2 |
| 消防用設備等の点検報告 | 3年に1回 | 1年に1回 | 法17条の3の3、規則31条の6 |
| 防炎物品 | 原則対象外（高層建築物を除く） | 特定用途部分のカーテン・じゅうたん等は防炎物品 | 法8条の3、令4条の3 |
消防用設備等｜既存ビルに現行基準が「遡及」するルート
原則：用途変更前の基準でよい（消防法17条の3第1項）
用途が変わっても、原則として変更前の用途の基準を満たしていればよいとされています。既存建物に過大な負担をかけないための特例です。
例外：次の4つに当たると現行基準が適用される（同条2項）
| 号 | 内容 | テナント入れ替えでの典型例 |
|---|---|---|
| 1号 | 用途変更の時点で、変更前の基準にも違反していた消防用設備等 | 前テナント時代から感知器が未設置・故障放置だった |
| 2号 | 用途変更の後に着手した一定規模の増改築、大規模の修繕・模様替え | 増改築部分の床面積の合計が1,000㎡以上か延べ面積の1/2以上（令34条の2）、または主要構造部である壁の過半の修繕・模様替え（令34条の3） |
| 3号 | 現行基準に適合するに至った消防用設備等 | 任意で現行基準どおりに更新した設備 |
| 4号 | 変更後の用途が特定防火対象物の用途である場合 | 事務所ビルに飲食店・物販店・クリニック・保育所が入り、⒃項イになった |
テナント入れ替えで最も影響が大きいのが4号です。建物全体が⒃項イ（特定防火対象物）になると、用途変更の特例は使えず、その建物の消防用設備等はすべて現行の技術基準に適合させる必要があります。飲食店が入った3階だけでなく、他の事務所フロアや共用部分も対象です。
もともと特例の対象外で、常に現行基準が必要な設備
消防法17条の2の5第1項のカッコ書きと令34条により、次の設備は用途変更の有無にかかわらず、常に現行基準への適合が必要です。
- 消火器、避難器具、簡易消火用具
- 自動火災報知設備（特定防火対象物など令34条3号の防火対象物に設けるもの）
- ガス漏れ火災警報設備（令34条4号の防火対象物に設けるもの）
- 漏電火災警報器、非常警報器具・非常警報設備、誘導灯・誘導標識
具体例：延べ800㎡の事務所ビル3階に飲食店が入る場合
ケース比較（東京都内・地上5階建て・延べ800㎡・屋内階段1本）
| 飲食店の面積（按分後） | 建物全体の用途 | 主な影響 |
|---|---|---|
| 150㎡（延べの約19％） | ⒃項イ | 延べ300㎡以上のため自動火災報知設備が全館に必要（令21条1項3号イ）。3階に特定用途があり直通階段が1本なら特定一階段等防火対象物として、自火報（同項7号）と防火対象物点検報告（令4条の2の2第2号）も必要 |
| 60㎡（延べの約7.5％） | ⒃項ロとして扱われる可能性（東京消防庁審査基準） | 消防用設備等の設置では、飲食店部分を主用途（⒂項）と同じ用途とみなす。ただし厨房設備・防炎物品・火気管理などの規制は飲食店として適用されるため、所轄消防署で確認が必要 |
同じ「3階に飲食店が1軒」でも、面積が按分後に延べの10％と300㎡を超えるかどうかで、全館の設備工事が必要かどうかが変わります。テナント募集の段階で、入れられる業種と面積の上限を先に把握しておくのがオーナー側の最善策です。
防火管理｜選任基準・統括防火管理・点検報告が同時に変わる
防火管理者の選任基準が「50人」から「30人」へ
防火管理者の選任が必要かどうかは、テナント単位ではなく建物全体の用途と収容人員で判定します（令1条の2第3項）。⒂項の事務所ビルは収容人員50人以上で選任が必要ですが、⒃項イになると30人以上に下がります。⑹項ロ（要介護者向けの施設など）を含む場合は10人以上です。
建物全体で選任義務が生じれば、管理について権原を有する者（各テナント・オーナー）がそれぞれ防火管理者を定めて届け出る必要があります（法8条）。飲食店の入居をきっかけに、それまで防火管理者がいなかった小さな事務所テナントにも選任義務が生じることがあります。
甲種と乙種の境目
防火管理者の資格は、延べ面積で甲種・乙種が分かれます（令3条1項）。特定防火対象物は延べ300㎡以上、非特定防火対象物は延べ500㎡以上で甲種防火管理者が必要です。延べ400㎡の事務所ビルなら⒂項のときは乙種で足りますが、⒃項イになると甲種が必要になります。
ただし、権原が分かれている甲種防火対象物では、総務省令で定める小規模なテナント部分の防火管理者は乙種講習の修了者でもよいとされています（令3条3項）。テナントごとに必要な資格を確認してください。
統括防火管理者が新たに必要になる
| 建物の用途 | 統括防火管理者が必要な規模（権原が分かれている場合） |
|---|---|
| 高層建築物（高さ31m超） | 用途を問わず必要（法8条の2第1項） |
| ⑹項ロ、⒃項イ（⑹項ロを含む） | 地階を除く階数3以上、かつ収容人員10人以上 |
| 特定防火対象物、⒃項イ（⑹項ロを含まない） | 地階を除く階数3以上、かつ収容人員30人以上 |
| ⒃項ロ | 地階を除く階数5以上、かつ収容人員50人以上 |
| ⒃の3項（準地下街） | すべて |
たとえば地上4階建て・収容人員80人の雑居ビルは、事務所と共同住宅の⒃項ロなら統括防火管理者は不要です。しかし1階に物販店が入って⒃項イになると必要になります。統括防火管理者は権原者全員の協議で定め、建物全体についての消防計画を作成し、選任を届け出ます（法8条の2第1項・4項）。各テナントの消防計画は、全体の消防計画に適合させる必要があります（同条3項）。
点検報告の周期と防火対象物点検
- 消防用設備等の点検報告（法17条の3の3）：特定防火対象物は1年に1回、非特定防火対象物は3年に1回、消防署長に報告します（規則31条の6）。延べ1,000㎡以上の特定防火対象物などは、消防設備士・消防設備点検資格者による点検が必要です。
- 防火対象物点検報告（法8条の2の2）：収容人員300人以上の特定防火対象物、または特定一階段等防火対象物（特定用途が1階・2階以外の避難階以外の階にあり、直通階段が1本しかないもの）は、防火対象物点検資格者による年1回の点検報告が必要です。
防炎物品と火気管理
⒃項の防火対象物のうち特定用途に使う部分は、それぞれが防炎防火対象物とみなされます（令4条の3第2項）。飲食店・物販店・クリニックなどのテナントが使うカーテン、布製ブラインド、じゅうたん等は防炎性能のある物品にする必要があります。飲食店では厨房設備・排気ダクトの位置と構造、消火器の設置、火気の管理についても、東京都火災予防条例の基準が適用されます。
東京都での手続きの流れ｜誰が・いつ・何を出すか
東京都内で事務所フロアを飲食店に入れ替える場合の、標準的な手続きの順序です。期限はすべて東京都火災予防条例・消防法の規定によります。
- 契約前の事前調査（オーナー・入居予定者）：検査済証の有無、建物全体の用途と各テナントの面積、直通階段の数、既存の消防用設備等の設置状況と点検結果報告書を確認します。
- 建築士による法適合チェックと確認申請（必要な場合）：特殊建築物に変える部分が200㎡を超えるなら確認申請が必要です（法87条1項）。
- 所轄消防署への事前相談：用途判定（従属・⒃項ロ扱いの可否）、遡及適用の範囲、必要な設備を確認します。
- 防火対象物工事等計画届（条例56条）：指定防火対象物等の修繕・模様替え・間取りの変更などの工事に着手する7日前まで。建築確認を受けた場合などは不要です。
- 消防用設備等の着工届（法17条の14）：甲種消防設備士が、工事に着手する10日前までに届け出ます。
- 火気使用設備等の設置届（条例57条）：入力の合計が120kW以上の厨房設備などは、工事に着手する7日前まで。使用開始前に消防署長の検査を受けます。
- 消防用設備等の設置届と検査（法17条の3の2）：特定防火対象物などで設置が義務づけられた消防用設備等を設置したとき、工事完了後4日以内に届け出て検査を受けます。
- 防火対象物使用開始届（条例56条の2）：使用を開始する7日前までに消防署長へ届け出ます。指定防火対象物等は使用開始前に検査を受けます。
- 防火管理者選任届・消防計画作成届、統括防火管理者選任届と全体の消防計画：選任後遅滞なく届け出ます（法8条2項、法8条の2第4項）。
- 営業許可など業種ごとの許認可：飲食店営業許可（保健所）など。消防手続の完了時期と開業日を逆算して並行で進めます。
| 立場 | 主に担当すること |
|---|---|
| ビルオーナー（管理権原者） | 建物全体の用途管理、共用部分・全館の消防用設備等の設置と点検報告、統括防火管理者の選任協議、テナント募集時の業種制限 |
| 新規入居テナント | 専有部分の内装・設備工事、工事等計画届・使用開始届・火気使用設備等の届出、テナント部分の防火管理者選任と消防計画 |
| 既存テナント | 選任基準が下がった場合の防火管理者選任、全体消防計画への協力、訓練への参加 |
| 管理会社 | 入居審査時の用途チェック、各権原者の調整、全体消防計画と点検スケジュールの管理 |
消防用設備等の設置届を誰が出すかについては、消防設備設置届の届出者は誰？所有者・テナント・工事業者の違いで詳しく整理しています。
費用負担と賃貸借契約の論点
テナント入れ替えによる用途変更で最も揉めるのは、全館に及ぶ設備工事の費用を誰が負担するかです。消防法上、消防用設備等の設置・維持の義務を負うのは防火対象物の「関係者」（所有者・管理者・占有者）です（法17条1項）。一方で、費用負担は法律では決まらず、賃貸借契約で決まります。
- オーナー側の視点：飲食店1軒の入居で全館の自動火災報知設備が必要になるなら、その工事費と以後の年1回の点検費用を賃料で回収できるかを検討します。募集要項で「⒃項イ化する業種は不可」「特定用途は按分後の延べ10％かつ300㎡未満まで」と業種・面積の条件を決めておくのが現実的です。
- 入居予定者側の視点：契約書の「用途」欄、用途変更に伴う工事の負担区分、原状回復の範囲（感知器・誘導灯の増設分を撤去するか）を契約前に確認します。消防署の指導で開業が遅れた場合の賃料発生日の扱いも決めておくと安心です。
- 区分所有ビル：管理規約で用途が制限されていることがあります。他の区分所有者の専有部分にも工事が及ぶ場合は、管理組合の決議が必要です。
「前のテナントは問題なかった」は通用しません：消防法17条の3第2項1号により、用途変更の時点で変更前の基準にも違反していた設備は、特例の対象外です。前のテナント時代の未点検・未設置は、入れ替えのタイミングでまとめて指摘されます。東京消防庁などでは、重大な消防法令違反のある建物を公表する制度も運用されています。
テナント入れ替え前のチェックリスト
契約前に確認したい12項目
- □ 新テナントの業種は、令別表第1の何項に当たるか
- □ 入れ替え後、建物全体は単一用途か、⒃項イか、⒃項ロか
- □ 共用部分を按分した後の特定用途部分は、延べ面積の10％以下かつ300㎡未満か
- □ 変更後の用途は建築基準法の特殊建築物か。その部分は200㎡を超えるか
- □ 変更前と変更後は、令137条の18の類似用途か
- □ 検査済証はあるか。無届の増築や用途の転用はないか
- □ 特定用途が3階以上や地階にあり、直通階段が1本しかない構造ではないか
- □ 既存の消防用設備等は、変更前の基準に適合し、点検報告されているか
- □ 用途変更後の自動火災報知設備・誘導灯・避難器具などは全館で足りているか
- □ 収容人員は何人になり、防火管理者・統括防火管理者の選任は必要か
- □ 厨房設備の入力合計（120kW以上か）と排気ダクトの経路は確認したか
- □ 設備工事費・点検費・原状回復の負担区分を契約書に書いたか
行政書士ができること
テナント入れ替えによる用途変更は、建築士（建築基準法）・消防設備士（設備の設計施工）・行政書士（官公署への届出書類と許認可）の領域がまたがる手続きです。行政書士は、用途判定と遡及適用の範囲の整理、消防署との事前相談への同行・資料作成、防火対象物使用開始届や防火管理者選任届・消防計画の作成、飲食店営業許可などの許認可を一体で支援できます。
なお、官公署に提出する書類を報酬を得て作成することは、他の法律に別段の定めがある場合を除き行政書士の独占業務です（行政書士法19条）。令和8年（2026年）1月1日施行の改正行政書士法では、この制限に「いかなる名目によるかを問わず」報酬を得て行う場合が含まれることが明記されました。総務省も令和7年6月13日付けの通知（総行行第281号）でこの趣旨を周知しています。「コンサル料」「サポート費」などの名目で無資格の業者が届出書類を作成することは認められないので、依頼先の資格を確認してください。
用途判定の基本は消防法の用途判定とは？令別表第1の項の決め方と複合用途・従属の基準、⒂項から⒃項イへの変化の実例はビルの用途が⒂項から⒃項イへ！用途変更に伴う消防設備と防火管理の注意点、統括防火管理者の手続きは統括防火管理者の選任・届出完全ガイドもあわせてご覧ください。
よくある質問
- Q. テナントが入れ替わるだけで「用途変更」になるのですか？
- A. 業種が変われば、建築基準法と消防法の両方で用途変更の検討が必要です。建築基準法では、特殊建築物に変える部分の床面積が200㎡を超え、類似用途間でなければ確認申請が必要です（法87条1項）。消防法では、テナント部分の用途が変われば、建物全体の用途区分（令別表第1の項）も変わることがあります。同じ業種どうしの入れ替えなら、原則として用途変更には当たりません。
- Q. 200㎡以下の用途変更なら、何もしなくてよいのですか？
- A. いいえ。200㎡以下で不要になるのは建築基準法の確認申請という手続きだけです。用途地域の制限や、既存不適格建築物についての内装制限・避難施設等の規定は、用途変更時に準用されます（法87条2項・3項）。また、消防法の用途判定には200㎡という基準はなく、小さな飲食店1軒でもビル全体が⒃項イ（特定防火対象物）になることがあります。
- Q. 事務所ビルに飲食店が入ると、なぜビル全体に影響するのですか？
- A. 消防法では建物全体の用途も判定するためです。事務所だけのビルは⒂項（非特定防火対象物）ですが、飲食店（⑶項ロ）が入ると特定用途を含む複合用途防火対象物として⒃項イになり、建物全体が特定防火対象物になります。変更後の用途が特定防火対象物の場合は用途変更の特例が使えないため（消防法17条の3第2項4号）、ビル全体の消防用設備等を現行基準に適合させる必要があります。
- Q. 小さな飲食店なら⒃項イにならないことはありますか？
- A. あります。主たる用途部分が延べ面積の90％以上で、他の独立した用途部分の合計が300㎡未満なら、その部分は主たる用途に従属するものとして扱われます（昭和50年消防予第41号通知）。東京消防庁の審査基準では、特定用途部分の合計が延べ面積の10％以下かつ300㎡未満の複合用途防火対象物を⒃項ロとして扱います。いずれも共用部分を按分した面積で判定し、カラオケボックスや旅館・ホテルなど除外される用途があるため、所轄消防署への事前相談が必要です。
- Q. 用途変更で消防設備はどこまで追加が必要になりますか？
- A. 原則は変更前の用途の基準でよいとされています（消防法17条の3第1項）。ただし、変更後が特定防火対象物になる場合、変更前の基準にも違反していた場合、変更後に一定規模以上の増改築や主要構造部の壁の過半の修繕・模様替えをする場合は、現行基準が適用されます（同条2項）。また、消火器・避難器具・誘導灯・漏電火災警報器・非常警報設備などは、もともと常に現行基準への適合が必要です。
- Q. ⒃項イになると自動火災報知設備はどうなりますか？
- A. ⒃項イは延べ面積300㎡以上で建物全体に自動火災報知設備が必要です（消防法施行令21条1項3号）。⒂項の事務所ビルは延べ1,000㎡以上なので（同項6号）、延べ300㎡以上1,000㎡未満の事務所ビルは、飲食店などの入居で新たに全館設置が必要になる典型例です。特定用途が3階以上や地階にあり直通階段が1本しかない場合は、面積にかかわらず必要です（同項7号）。
- Q. 防火管理者は誰が選任するのですか？
- A. 管理について権原を有する者が選任します（消防法8条1項）。テナントビルでは、オーナーと各テナントがそれぞれの権原の範囲で防火管理者を定めます。選任が必要かどうかは建物全体の用途と収容人員で判定し、⒃項イなら収容人員30人以上（⑹項ロを含む場合は10人以上）、⒂項なら50人以上です。延べ面積が特定防火対象物で300㎡以上、非特定防火対象物で500㎡以上なら、原則として甲種防火管理者が必要です。
- Q. 統括防火管理者はどんなときに必要になりますか？
- A. 管理の権原が分かれている建物で、高さ31m超の高層建築物、⒃項イで地階を除く階数3以上かつ収容人員30人以上（⑹項ロを含む場合は10人以上）、⒃項ロで地階を除く階数5以上かつ収容人員50人以上などの場合です（消防法8条の2、施行令3条の3）。地上3〜4階の雑居ビルは、特定用途のテナントが入って⒃項イになった時点で、新たに統括防火管理者が必要になることがあります。
- Q. 東京都ではどんな届出が必要ですか？期限は？
- A. 主なものは、防火対象物工事等計画届（工事着手の7日前まで、東京都火災予防条例56条）、防火対象物使用開始届（使用開始の7日前まで、同条例56条の2）、火気使用設備等の設置届（工事着手の7日前まで、同条例57条）、消防用設備等の着工届（着工の10日前まで、消防法17条の14）、消防用設備等の設置届（工事完了後4日以内、消防法17条の3の2）、防火管理者選任届（遅滞なく、消防法8条2項）です。建築確認を受けた場合は工事等計画届が不要になるなど、例外もあります。
- Q. 無床のクリニックを事務所ビルに入れる場合も注意が必要ですか？
- A. 必要です。建築基準法では患者の収容施設がない診療所は特殊建築物ではないため、面積にかかわらず確認申請は不要です。一方、消防法では無床の診療所も⑹項イ⑷の特定用途に当たるため、事務所ビルに入居すると建物全体が⒃項イになり得ます。「建築では手続き不要、消防ではビル全体が特定防火対象物に」という典型的な食い違いのパターンです。
- Q. 用途変更に伴う設備工事の費用はオーナーとテナントのどちらが負担しますか？
- A. 消防法上の設置・維持義務は所有者・管理者・占有者などの「関係者」にありますが（消防法17条1項）、費用負担は賃貸借契約で決まります。入居するテナントの業種が原因で全館工事が必要になる場合は、工事費、以後の点検費、原状回復の範囲を契約前に取り決めておくことが重要です。オーナー側は、募集段階で入居可能な業種と面積の上限を決めておくと紛争を防げます。
まとめ
テナント入れ替えと用途変更の要点
- 建築基準法と消防法では「用途」の物差しが別。片方で手続き不要でも、もう片方で大きな影響が出ることがあります。
- 建築基準法の確認申請は、特殊建築物に変える部分が200㎡超、かつ類似用途間でない場合に必要（法87条1項、令137条の18）。不要な場合も法適合義務は残ります。
- 消防法では、1テナントの業種変更でビル全体が⒂項から⒃項イ（特定防火対象物）に変わることがあります。例外はみなし従属（90％以上・300㎡未満）と、東京消防庁の⒃項ロ扱い（10％以下かつ300㎡未満）です。
- 変更後が特定防火対象物なら、消防用設備等は全館が現行基準の対象（消防法17条の3第2項4号）。自動火災報知設備は延べ300㎡以上で全館に必要になります。
- 防火管理は、選任基準が30人に、甲種の境目が300㎡に、統括防火管理者は3階以上・30人以上に変わり、点検報告は年1回になります。
- 東京都では工事等計画届・使用開始届・火気使用設備等の届出は7日前まで。契約前の事前調査と消防署への事前相談が、コストと開業日を守る最善策です。
テナントの入れ替えは、ビルにとって「日常の出来事」であると同時に、建物の法的な位置づけを変えうる出来事です。入居業種が決まった段階、できれば契約の前に、建築・消防・許認可の3方向から確認しておくことが、オーナーにもテナントにもいちばんの安心につながります。消防手続の詳しい解説は東京の消防手続支援ステーションにもまとめています。
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行政書士萩本昌史事務所／東京都・全国対応。建築基準法の適合判断は建築士、消防用設備等の設計施工は消防設備士と連携し、許認可までの全体設計をお手伝いします。
この記事で参照した一次資料
- e-Gov法令検索「建築基準法（昭和25年法律第201号）」第6条、第7条、第27条、第28条、第35条、第35条の2、第48条、第87条
- e-Gov法令検索「建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）」第137条の18、第137条の19
- e-Gov法令検索「消防法（昭和23年法律第186号）」第8条、第8条の2、第8条の2の2、第8条の3、第17条、第17条の2の5、第17条の3、第17条の3の2、第17条の3の3、第17条の14
- e-Gov法令検索「消防法施行令（昭和36年政令第37号）」第1条の2、第3条、第3条の3、第4条の2の2、第4条の3、第9条、第21条、第34条、第34条の2、第34条の3、第34条の4、別表第1
- 消防法施行規則（昭和36年自治省令第6号）第31条の3、第31条の6
- 昭和50年4月15日消防予第41号・消防安第41号「令別表第1に掲げる防火対象物の取り扱いについて」（最終改正 平成27年2月27日消防予第81号）
- 東京消防庁「消防用設備等に係る審査基準」第2章第1節 第3「政令別表第1に掲げる防火対象物の取扱い」
- 東京都例規集データベース「火災予防条例（昭和37年東京都条例第65号）」第56条、第56条の2、第57条
- 行政書士法（昭和26年法律第4号）第19条、総務省自治行政局行政課長通知（令和7年6月13日総行行第281号）
※本記事は2026年9月23日時点で施行されている法令に基づいて作成しています。用途判定、遡及適用の範囲、届出の要否は、建物の構造・面積の按分・所轄消防署や特定行政庁の運用によって異なります。建築基準法の適合判断は建築士に、最終的な取扱いは所轄消防署・特定行政庁にご確認ください。
