はじめに
分譲マンションは、多くの区分所有者が住む集合住宅であり、専有部分と共用部分が明確に分かれています。このため、火災時の安全管理や防火対策をどのように行うべきか、また誰が消防計画の作成・届出を行うのかについて理解することが重要です。
本記事では、分譲マンションにおける管理権原者とは誰か？消防計画の届出義務はどこにあるのか？防火管理者の選任が必要な場合と不要な場合は？ について詳しく解説します。
1. 分譲マンションの管理権原者とは？
消防法における「管理権原者」とは、防火管理や消防計画の作成・届出を行う責任を持つ者を指します。
分譲マンションの場合、建物の所有や管理形態が特殊なため、管理権原者は以下のように分けて考える必要があります。
管理対象と管理権原者
| 対象部分 | 管理権原者 | 具体的な責任 |
|---|---|---|
| 専有部分（各住戸） | 区分所有者（住戸の所有者） | 各住戸内の火災予防・安全管理 |
| 共用部分（廊下・エントランスなど） | 管理組合（区分所有者の集合体） | 防火管理・消防計画の作成・届出 |
| 管理会社（管理組合から業務委託） | 消防設備の保守・点検、防火管理補助 |
📌 ポイント
- 共用部分の防火管理責任者は管理組合であり、理事長がその代表となることが多い。
- 管理会社は業務を委託される立場であり、最終的な責任は管理組合が負う。
2. 消防計画の届出義務者は誰か？
（1）専有部分の管理権原者
各住戸の区分所有者が管理権原者となり、火災予防の責任を負います。ただし、賃貸に出している場合は、日常の防火管理は**居住者（賃借人）**が行います。
例：
- 分譲マンションの1室を所有しているAさんが自ら居住 → Aさんが専有部分の管理権原者
- Aさんが賃貸に出し、Bさんが入居 → Bさんが日常管理を行うが、防火設備の維持管理はAさんの責任
（2）共用部分の管理権原者
共用部分（廊下・エントランス・駐車場など）の防火管理責任者は、管理組合が担います。実務は管理会社に委託されることが多いですが、法的責任は管理組合にあります。
📌 管理組合の責任
- 消防計画の作成・届出（理事長が行うことが多い）
- 防火管理者の選任（必要な場合）
- 消防設備の維持管理の指示・確認
📌 管理会社の役割
- 防火管理の補助
- 消防設備の点検・報告
- 防火訓練のサポート
3. 共同住宅における防火管理者の選任と消防計画の届出義務
（1）防火管理者を選任し、消防計画を提出しなければならない場合
以下のいずれかに該当する共同住宅では、防火管理者を選任し、消防計画の作成・届出が義務付けられます。
- 収容人員が50人以上の共同住宅
- 消防法施行令で指定された高層建築物（高さ31m以上）
- 宿泊施設を併設する共同住宅（例：サービス付き高齢者住宅）
（2）防火管理者の選任が不要な場合
以下のいずれかに該当する場合は、防火管理者の選任は不要ですが、消防計画の作成・届出義務は残ります。
- 収容人員が50人未満の共同住宅
- テナントがなく、住民のみが居住する低層マンション（3階以下など）
📌 ポイント
- 防火管理者の選任義務がなくても、消防計画の届出は必要。
- 収容人員50人以上の共同住宅では、防火管理者の選任も義務。
4. まとめ
| 管理対象 | 管理権原者 | 責任内容 |
| 専有部分（各住戸） | 区分所有者（または賃借人） | 火災予防・消火設備の維持 |
| 共用部分（エントランス・廊下など） | 管理組合（理事長） | 防火管理・消防計画の届出 |
| 消防設備の管理・点検 | 管理会社（委託契約による） | 消防設備の点検・維持管理の補助 |
📌 重要なポイント
- 分譲マンションの共用部分の管理権原者は管理組合（理事長）である。
- 管理組合が消防計画を作成・届出する義務を負う。
- 管理会社が防火管理業務を補助・代行できるが、最終的な責任は管理組合にある。
- 防火管理者の選任義務は、収容人員50人以上の共同住宅で発生する。
5. 結論：分譲マンションの消防計画と防火管理は管理組合の責任！
分譲マンションにおける消防計画の作成・届出は、管理組合（理事長）が責任を負う ことが明確です。収容人員50人以上の共同住宅では防火管理者の選任も必要になります。
したがって、管理組合や理事長は、消防計画を適切に作成・届出し、建物全体の防火対策を徹底することが求められます。
東京都世田谷区で行政書士事務所です。消防計画、建設業許可、在留許可、相続、防火管理などでお悩みの方はお気軽にご相談ください。
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