主たる用途に従属する防火対象物の考え方を徹底解説
はじめに
大規模な複合施設やオフィスビル、商業ビルなどでは、同じ敷地内にさまざまな用途が混在しているケースが珍しくありません。テナントが複数入居する場合はもちろん、同一の法人が管理する建物であっても、オフィスフロアの一角に休憩室や売店、軽食スペースなどが設けられていることもあるでしょう。こうした施設では、防火管理上「それぞれの区画やテナントをどの用途として扱うのか？」という問題が浮上します。
消防法では、建物（防火対象物）の用途を確定し、それに応じて必要な消防設備や防火管理体制を定めるルールがあります。通常は「棟ごとに用途判定する」のが原則ですが、場合によっては一部の用途が「主たる用途」に従属する形で、一括して扱える場合があります。これを正しく理解することで、無用な手続きや用途区分の細分化を避けられ、防火管理上もシンプルに運用することが可能です。
本記事では、複合的な用途をもつ建物を消防法上の防火対象物として考える際に押さえておきたい「主たる用途と従属的用途」の考え方をわかりやすく解説します。設計や用途変更、防火管理計画の策定などの際に参考にしてください。
1. 原則：棟ごとに用途を決定する
1-1. 棟ごと判定が基本
消防法では、同一敷地内に複数の建物（＝防火対象物）がある場合、それぞれの建物について用途判定を行うことが原則です。これは、消防法施行令別表第1に定められた(1)項から(16)項までの用途区分を参照し、「この棟は(4)項（体育館や運動施設）に当たる」「こちらは(6)項（駐車場）に当たる」などと個別にチェックしていくイメージです。
1-2. 用途の混在が増えている背景
近年の大型ビルや複合施設では、1棟の建物に事務所、店舗、飲食店、カルチャースクール、フィットネスジムなどが同居していることもしばしば。これらはしっかり区分しないと、防火管理上の漏れが生じやすくなります。
しかし、すべてを別用途として扱うと手続きが煩雑になるケースもあるため、「一部が明らかに主たる用途に従属している場合」をどう整理するかがポイントとなってきます。
2. 従属的な用途の考え方とは？
消防法施行令第1条の2第2項後段では、「建物全体の管理状況や利用形態からみて、ある部分が他の用途に供される防火対象物の“従属的な部分”である」と認められるケースを定義しています。ここでいう「従属的な部分」とは、メインである主用途の機能や利用者の便宜を図るために設けられた付帯施設のようなイメージです。
2-1. 2つのパターン（アまたはイ）
具体的には、次の2パターンに当てはまる場合、従属用途とみなされることが多いです。
- ア：機能的に主用途に従属する場合
- 管理権原者が同じ
- 主用途部分の利用者に限って利用される
- 外部から不特定多数が自由に出入りできない
- 利用時間も主用途部分と大きくずれない
- イ：床面積に着目した場合
- 建物全体の延べ床面積の90％以上が主用途
- 他用途部分の床面積は合計300m²未満
- ただし宿泊系用途（(5)項イなど）や(2)項二（学校等）など特定の用途は除外
これらの要件を満たすと判断されると、従属的な部分は単独の用途として扱う必要がなく、主たる用途一括での届出や消防設備の整備が可能となります。
3. ア：管理権原・利用者からみる従属的用途
まず、(ア)のケースをもう少し詳しく見てみましょう。
3-1. 管理権原が同一である
「管理権原が同一」とは、防火設備や建物・設備の維持管理を一貫して同じ管理者が行っていることを指します。
- たとえば、ある企業のオフィスフロア内に従業員専用の休憩室や社食、売店がある場合、その運営管理はすべてその企業、あるいはビル管理者が一元的に行っている状態です。
- 一方、オフィスの横に第三者の事業者が独立して売店を経営しており、かつ外部客が自由に入店できるなら、管理権原も異なるうえ利用者も不特定多数ということで、従属用途には該当しにくくなります。
3-2. 利用者が主用途と同一
次に重要なのが、「利用者が主用途部分と同じ、もしくは密接に関連している」という点です。
- 例えば、従業員だけが利用できる休憩室や給湯室、シャワー室、トレーニングルームなどは、基本的に“社内の人間”だけを対象としており、不特定多数の外部利用を想定していません。
- 「主用途」と同じ法人・組織に所属する人が管理し、利用時間もオフィスの稼働時間と連動するため、防火上もまとめて一括管理しやすいわけです。
- 逆に、建物1階などに路面店としてカフェやコンビニがあり、だれでも入れる形態なら、そもそも主用途利用者以外も大量に出入りするため、「従属」ではなく「独立した店舗用途」と判定されやすいです。
3-3. 利用時間の一致
従属的用途であれば、主用途の稼働時間と同じ、またはほぼ同じ時間帯で利用されることが一般的です。
- たとえば、社食や休憩室なら勤務時間内や昼休み、あるいは業務終了前後などに使われるのが通常です。
- もし深夜に外部客相手の飲食店として営業しているとなれば、もはや「主用途（オフィス）の従業員を対象にしたスペース」ではなくなるわけです。この場合、防火管理上の責任や設備の設置も別扱いになる可能性が高まります。
4. イ：床面積でみる従属的用途
もう一つのパターンが、建物全体の延べ床面積に着目した要件です。具体的には、主用途が全体の90％以上を占め、かつ残り部分が300m²未満などの小規模であるケースでは、「その少数部分を独立用途として扱わなくてよい」ことになります（ただし一部の用途は除外）。
4-1. 少数部分の扱い
たとえば、延べ床面積が3,000m²のオフィスビルのうち、2,850m²（全体の95％）が執務エリアで、残りの150m²が社内カフェや資料室などであるとします。この場合、
- 他用途部分が300m²未満
- 主用途が90％以上を占めている
といった条件を満たせば、「オフィス用途として一体扱い」という判断ができます（宿泊系や学校用途に該当しなければ）。こうして用途を簡素化することで、防火管理や消防設備の区分がわかりやすくなるメリットがあります。
4-2. 宿泊系等の除外用途
注意しなければならないのは、(5)項イ（旅館・ホテルなど宿泊施設）や(2)項二（学校等）など、一部の用途は小規模であっても従属用途と見なせない場合がある点です。大勢の人が集まったり、夜間宿泊の有無が関係する用途は、火災発生時の避難や防火措置がより厳格に求められるからです。
5. 具体事例：社内売店・トレーニングルーム・休憩室など
5-1. 従属と認められやすい例
- オフィス内の売店・軽食コーナー
- 一般客が入れない
- 管理者はオフィスを運営する企業またはビル管理者と同一
- 営業時間もオフィス稼働時間に準拠
- 社内の福利厚生施設（シャワールーム・休憩室・簡易トレーニングジムなど）
- 利用者が自社従業員またはビル入居者に限定
- 運営管理は同じ権原者が一元的に行う
- 床面積が小規模かつ主用途（オフィス）と連動
5-2. 従属と認められにくい例
- 路面店として営業しているコンビニやカフェ
- 不特定多数が自由に入店可能
- 営業時間がオフィスと全く異なる場合も多い
- 実質的に別法人が独立採算で営業
- 他社テナントが管理する施設
- 管理権原が異なるため、一体化した防火管理が難しい
- 学校用途や宿泊用途が含まれる場合
- 条例や施行令上、除外される可能性が高い
6. 従属用途と認められるメリット・注意点
6-1. メリット
- 消防手続きの簡素化
用途区分を細分化せずに済むため、消防計画や届出書類、検査手続きなどを一括管理しやすい。 - 防火管理も統合しやすい
建物全体を「オフィス」等の主用途としてまとめることで、防火管理者や防火設備の責任分担が明確になりやすい。 - コストや運営の効率化
別用途扱いだと追加設備や専用避難計画が必要になる場合があるが、従属用途なら不要となる可能性がある。
6-2. 注意点
- 利用形態が変わったら要再判定
当初は従属用途だった売店が外部客にも開放され、不特定多数が利用し始めると、独立用途として扱われるリスクが高まる。 - 管理権原が変われば従属関係が崩れる
途中でテナント契約が変わり、他社が独立運営し始めたら、従属用途としては認められない。 - 床面積比率の厳密な確認
共用廊下や階段、機械室などをどう面積按分するかも含め、正確に計算する必要がある。 - 宿泊や学校用途などは例外あり
一部の用途は小規模でも従属用途の扱いを受けられず、防火管理がより厳しくなる。
7. まとめ
「防火対象物は棟ごとに用途判定」が消防法上の基本ですが、複合施設やオフィスビル内では、メインの用途（オフィスや店舗など）があり、そこに付随するような形で小規模な売店や休憩室、トレーニングルームなどが設置される場合があります。そうしたスペースが**「主たる用途の管理権原者と同一」「不特定多数が利用しない」「床面積が小規模」などの条件を満たすなら、単独用途として細分化せず「従属的用途」として一括管理**が可能です。
こうした扱いにより、過剰な消防設備の設置や複雑な手続きを回避できるメリットがある一方、条件を逸脱すると独立用途扱いに切り替わるリスクもあります。たとえば、外部客が自由に利用できるようになったり、他法人が別店舗として運営を始めるなど、利用実態が当初計画と変わるケースもあるため、常に管理形態や利用状況をモニターし、必要に応じて再判定を行うことが重要です。
● 事前相談・専門家の活用を
設計段階や用途変更・レイアウト変更のタイミングで、所轄消防署や行政に相談し、実際の区分がどうなるかを確認することをおすすめします。とくに共用部の床面積按分や管理権原の線引きなどは、専門的な知識を要する場合が多いです。建築士や消防法令に詳しい行政書士・コンサルタントにサポートを受けるのも有効な手段でしょう。
※参考
- 消防法施行令 第1条の2
- 消防法施行令 別表第1(1)〜(16)項
- 各自治体の条例や運用基準（都市部では独自の上乗せ規定がある場合も）
複合的用途をもつ防火対象物を効率的かつ安全に管理するためには、法令上の決まり事を踏まえつつ実態に合った用途判定を行うことがカギとなります。正しく「主たる用途と従属的用途」を見極め、トラブルを防ぎながら快適な建物運営に活かしていきましょう。
【あとがき】
本記事では、防火対象物の用途区分における「主たる用途に従属している部分」の概念と、それが消防法令上どう扱われるかを中心に解説しました。実際には建物の構造や運用実態、利用者の属性によって解釈が変わるケースもあるため、迷ったときは所轄消防署への事前相談や、消防法令に精通した行政書士などの専門家への問い合わせが欠かせません。施設管理者や防火管理者の皆さまには、ぜひこのポイントを押さえたうえで、安全かつ効率的な防火対策を進めていただければと思います。
もし東京エリアなど大都市圏で手続きにお困りの方は、行政書士が運営する「東京の消防防災手続支援センター」などへ相談してみるのもよいでしょう。条例や現場独自の運用がある場合にも柔軟に対応してもらえるはずです。建物利用の目的を最大限に活かしつつ、法令遵守と安全管理を両立させるために、適切な用途区分と徹底した防火管理を行っていきましょう。
